▎市场分析丨By：世联评估
何为“文化创意产业园”？文化创意产业园最早由英国等发达国家提出，将其定义为“起源于个体创意、技巧及才能的产业，通过知识产权的生成与利用，来创造财富和就业机会”。后来逐渐演变成一种全新的产业发展理念，即当代经济的真正财富是由思想、意识、文化、技能和创造力等构成的创意，这些创意来在于人的头脑，它会不断延伸出无穷的新的产品、服务、市场、产业、财富、就业机会等，是经济社会发展的重要推动力。现代的文化创意产业可以认为是以“创意”为核心、以“文化”为灵*、以“科技”为支撑、以“知识”运用和以“产权”保护的新型战略性产业。目前国内文化创意产业园是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区，园区内形成了一个包括生产—发行—消费产供销一体的文化产业链。为何要大力发展文化创意产业园？文化创意产业园作为经济转型、产业创新的重要途径和载体，发展文化创意产业园不仅能够实现地区文化价值化、经济化，更可助力地区经济增长、高端人才集聚、产业结构调整、资源节约等。据统计，年上半年南京市家规模以上文化企业实现营业收入1,.11亿元，同比增长8.8%，在全省文化发展绩效考核中，南京连续七年排名第一。由此可见，文化创意产业已成为南京的新型战略产业，南京发展文化创意产业园具有多方面优势，主要有：优越的区位优势南京地处我国沿海开放地带与长江流域开发地带的交汇处，是长三角地区仅次于上海的第二大中心城市，华东地区重要交通和通信枢纽。便捷的交通、完善的城市基础设施、齐全的城市功能使南京具备了得天独厚的辐射力和凝聚力，为文化创意发展提供了广阔空间和要素资源。深厚的人文底蕴南京具有深厚的文化底蕴和丰富的文化资源。六朝文化、明清文化、民国文化、近现代革命文化等文化遗存有着明显的存量优势。秀美的自然风光与积淀深厚的历史文化遗存高度融合为文化创意产业提供了创作之源，形成了文化环境和精神层面的支撑。丰富的人文资源南京是全国四大科研教育中心城市之一，截至年，拥有普通高等学校53所，其中院校两所。院校8所，在校大学生71.74万人，研究生11.04万人。此外，南京还拥有中国六大艺术学院之一，江苏省唯一的综合性艺术院校，在国内外都卓有影响的综合性高等艺术学府——南京艺术学院，这些较为雄厚的教育科研实力都为文化创意产业发展提供了强大的人力资源保障和智力支持。丰厚的产业基础经过多年的发展，南京市形成了制造业发达、服务业繁荣的雄厚产业基础，各类产业发展呈现既分工细化又互相融合的态势，制造与创造相互促进，制造业与服务业相互配套，工业化与信息化相互融合，使知识、科技、文化、艺术等元素更多地融入到产品和服务中，从而为文化创意产业发展提供了有力支撑。同时，南京有着丰富的工业文化历史遗产，大量优秀历史工业建筑浓缩了19世纪40年代以来南京城市和工业文明的发展史。在产业结构升级与城市功能转换中，历史积累的空置废弃工业老建筑所特有的历史底蕴、想象空间和文化内涵得到充分的诠释和延伸，为文化创意产业的发展提供了得天独厚的优势资源。南京文化创意园模式模式一：利用民国文化资源，建立休闲主题街区在保护的前提下，合理利用与有限开发南京丰富的民国文化资源，实现其价值的最大化，以南京时尚休闲街区（推广名：南京）为代表。模式二：旧工业房地产改造，打造设计、研发、消费为主题的集聚产业该模式利用南京主城区产业结构留下的旧厂房、旧楼宇、旧设施，通过创意设计与建筑改造，以研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意和时尚消费创意为主题，实现创意产业的集聚。该模式以南京世界之窗创意产业园（推广名：创意东8区）为代表。模式三：结合丰厚历史文化，引进国内外品牌化、规模化的高端运营该模式以充分挖掘南京的历史文化资源，面向国内外、境内外知名品牌企业招商，走品牌化规模化发展的道路，该模式以南京晨光创意产业园（推广名：晨光）为代表。代表性文化创意产业园南京时尚休闲街区a.街区概况：年1月1日，孙中山先生在南京宣誓就任中华民国临时大总统，并组建了中国历史上第一个共和制的国家*权——中华民国临时*府。街区近20栋民国府衙式独立建筑形成“L”型环绕着中华民国临时*府总统府旧址，是“总统府”旧址建筑群的组成部分，具有典型民国文化特征，“南京”由此得名。b.街区主题：街区由17幢民国风格建筑及“共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”４个街心广场组成，总面积３万多平方米，街区打造为拥有4大主题风情休闲广场、3大功能分区、19栋民国风情独栋建筑的休闲、文化商业中心。c.产业内容：南京街区已汇集30多家海内外有影响的时尚休闲娱乐品牌。主要业态为文化休闲、娱乐演艺、特色餐饮。其中，有首次进入中国内地市场的澳洲咖啡“瀚德逊河”、风靡亚洲的美容连锁机构香住SPA、日式餐饮木酷铁板。以及引领时尚的喜福会、玛索国际娱乐、东京之眼、金陵石坊等琳琅满目、各具风情的服饰、酒巴、餐厅、工艺品商店。南京世界之窗创意产业园(创意东8区)a.园区概况：南京“世界之窗创意产业园”(创意东8区)为南京创意产业园开篇之作，是江苏省首批现代服务业集聚区。创意东8区坐落于南京市白下区光华东街6号，成立于年，园区总面积达6.0万平方米，目前园区共入驻科技、文化类企业余家，集聚南京“”人才项目10个。园区前身是原无线电七厂，始建于年；南京汽车仪表厂，始建于年；原无线电元件四厂，始建于年；人民解放*第五三一一工厂，即江苏金陵机械制造总厂，始建于年四家旧厂房，通过创意设计与建筑改造，打造的创新产业园，目前日租金在2.0-2.5元/平方米/天之间。b.园区主题：主要对城市旧厂房、旧楼宇、旧设施等建筑进行保护性开发和运营，做到资源的再利用与价值的再创造，打造成适合城市产业与经济发展的都市型产业园区。c.产业内容：现已入驻研发设计类：南京瑞虎科技、江苏美勤科技等科技型创新企业26家；文化传媒类：以上市公司大贺传媒等为龙头的广告类产业16家；建筑设计类：以展迪设计、唐生装饰为代表的各类设计公司21家；南京罗素城市策划研究院、南京感知网络营销为代表的策划机构11家；艺术设计类：波西摄影造型、任辉陶艺工作室18家。南京晨光创意产业园a.园区概况：南京晨光创意产业园前身是清末洋务运动期间，时任两江总督的李鸿章于年创建的金陵机器局，园区也由此而得名。这里经过了从金陵兵工厂到华东*械总厂，到南京晨光机械厂，到晨光集团的演变，是中国*事工业和兵器工业的摇篮。7年底开始，由南京晨光集团和秦淮区人民*府共同出资打造“晨光创意产业园”。b.园区主题：园区占地面积21万平方米，总建筑面积9万平方米，园区充分发挥历史文化优势，保护性开发利用老建筑，致力于建造成国内知名的融科技、文化、旅游、商业等为一体的综合性生活地标和创意产业中心，目前日租金在2.5-4.0元/平方米/天之间。c.产业内容：本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地