切开养老市场蛋糕实际上需要解决两大难点：一个是医疗资源的嫁接（医疗往往是养老项目中的核心驱动力），另一个是专业养老服务的植入。
销售之后的物业运营一直都是开发商的短板和软肋，住宅地产、商业地产、写字楼、旅游地产等都有这个问题，而养老产业对运营能力要求更高、更专业。养老服务往往跟医疗相关，专业养老护理人员的职业技能比酒店服务人员的要求还要高，这对于绝大多数开发商来说基本上是没有办法自己做到的，只能依靠专业的养老运营服务机构来完成，而专业的养老运营服务机构在目前还是一个相对稀缺的资源，对这样的资源要识别、积累、再为己所用，需要一个过程，大部分开发企业都没有积累出这样的专业资源。开发商“只卖房，不经营”的现状有时候也不完全是意愿问题，而是能力短板，有心无力。
为什么有的小镇建成后，却难以实现快速盈利？
为什么项目投资后，却难以实现资金安全退出？
图片来源于网络
养老项目的收入大体可分为：地产销售收入、物业租赁收入、物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入等。
国内养老项目的盈利难题主要集中在三个方面：
首先，养老项目的用地性质往往比较特殊（例如，医疗划拨用地、集体用地、公共配套设施用地、*产用地、产业用地、商业用地、旅游用地等等），这类用地的产权不能销售或者很难销售，怎么用非产权交易的方式来盈利？
其次，*府为了防止开发商用养老名义圈地，基本上对于养老取地的项目都会有一个硬性的要求：首期必须有一定规模的养老配套设施入市，否则后续的土地免谈。这样一来，项目早期怎么平衡投入和产出，就变成一个特别重要的问题。
再次，养老项目的土地指标很少一次性到位，都是分年分批取得，这也会产生规划整体方案与实际开发之间的矛盾，开发中的盈利方式需要有策略地动态调整。
养老物业主要有六种无产权型盈利模式，目前在中国以会员制和押金制较为普遍。
会员制与押金制存在本质区别：
会员制销售的是丰富的服务内容，这是会员制交易模式的设计前提，而押金制仅仅是销售物业使用权；押金严格来讲不能算作收入，但是会员费用可以较为灵活地计入财务报表；押金制受限于床位数量，而会员卡可以实现超售，能够更好地实现回现；押金对应的房间或者床位是固定的，会员制可以比较灵活安排床位或房间；会员制在经营上操作更加便捷。
图片来源于网络
01
运营模式
“资本+产品+运营”
产融联创，以“资本+产品+运营”的开发模式推动小镇项目的落地建设与运营变现，推动区域经济发展转型升级，满足*府产业招商、精准扶贫、经济发展等多方面诉求。
（一）资本端
依托产业基金及联动的银行、保险、信托、基金等多方资本，解决小镇开发钱从哪里来的问题。同时，合理利用资本与金融工具的杠杆效应，通过联营、参股、控股、收购等方式，提升产业的二次造血能力，促进小镇资产增值与项目持续盈利。
（二）产品端
联动周边的城市新区、产业新城、旅游景区、美丽乡村，将区域范围内优质的一产、二产、三产资源进行集聚、整合与深耕，实现品牌化包装与规模化运营，推动产业发展由“产”到“品”，提升商品的投资稀缺性价值，落地建设核心产品，打造产业核心竞争力。
（三）运营端
通过运营前置，解决小镇开发如何招商、招什么商、怎么盈利，落在哪里等问题。通过管理运营保障项目可持续的高增长盈利，实现资本投资的高效盈利与安全退出，推动区域经济做大做强，提升经济总量，产业优化升级。
图片来源于网络
02
如何运营
运营前置“1+6”运营管理体系保障项目持续稳定现金流
（一）运营前置
在小镇开发建设过程中，通过将运营前置，系统化的整合资本投资、产业业态、规划策划、建设施工、品牌推广、销售运营等资源，结合*府产业招商的诉求，编制产业招商规划、投融资规划、空间落地规划。
运营前置，重点解决小镇的产业招商、产业升级、盈利项目、如何建设等问题，在项目前期确定产业组合与盈利项目，促进小镇的高效运营变现。
（二）“1+6”运营管理体系
“1”——运营管理公司
“6”——资本投资、产业业态、规划策划、建设施工、品牌推广、销售运营
小镇运营管理公司，负责项目的整体运营管理，输出核心产品品牌、产融联创的开发模式以及项目的标准化运营管理流程，提供项目开发建设的资本、模式、产品支持，保障项目运营的可持续高增长盈利，实现资本投资的高效盈利与安全退出。
图片来源于网络
（三）运营的要点与目标
不同开发阶段的运营要点
特色小镇的开发可分为土地一级开发、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期等阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态与产品特征，有不同的运营目标。
——土地一级开发
特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、与项目开发结合在一起，通过产业的价值提升土地的价值。因此，土地一级开发必须结合产业项目开发，结合土地二级开发，只有这样才可能真正获取一级市场的利润。
——产业项目开发期
核心产业确定后，围绕这一产业，通过产品项目及其联动上下游产业的开发建设，打造产业集群，实现产业价值。
项目开发是其中的第一步，即紧抓产业链上的核心环节，在尊重市场及产业发展规律的基础上，集中人才、创业团队及资金等优势条件，集中攻破产业开发的各种难题，形成产业项目发展条件的聚集。
——产业项目培育期
产业项目培育期，运营的重点在于争取相关*策的大力扶持，包括信贷金融支持、税收优惠和财*补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢，对一些重点品牌或企业进行大力支持，引导他们与产业链条上的其他小型主体，建立互补、合作、共赢的关系，发挥龙头企业的引领带动作用，形成以商招商的产业招商模式。
——产业链整合期
产业链整合，即围绕主导特色产业，使特色产业、旅游产业及其他相关产业进行整合，构建一个有价值有效率的产业集群，实现产业联动与融合，从而增强产业活力、节约交易成本、形成产业抱团发展，推动区域经济发展。
这一时期的运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒，有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段，实现产业之间的有效聚集，形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。
图片来源于网络
小镇项目的运营要想获得持续稳定的现金流收益，需要对以上的几种盈利模式进行组合，依靠多种盈利模式来支撑小镇的经济产业发展。资本，解决小镇建设钱从哪里来的问题；运营，解决小镇产品如何赚钱的问题。“资本+产品+运营”的产融联创发展模式，实现完整的产业升级体系与投资收益生态链，通过精细化的高标准运营执行，保障项目的持续变现，实现小镇项目的稳定现金流，才能成为实现区域产业升级与经济增长的“金钥匙”。
版权声明：文章版权属于华纳文化。
本文内容为华纳文化原创，转载或者部分转载都需联系华纳文化的相关工作人员，未经允许请勿使用。
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇