借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企(事)业法人及其他合格主体,具有清晰的产权关系和健全的治理结构,并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。
2.1、项目筹资。
养老项目的资本金来源含*府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%,不足部分可申请贷款;项目资本金应与贷款资金同比例到位。
2.3、还款来源。
公司融资的还款来源主要为公司自由现金流,包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。项目融资的还款来源主要为项目自由现金流,包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售(或租赁)收入等。
2.4、贷款利率和期限。
贷款利率按照国家开发银行贷款定价模型进行测算。贷款期限根据项目偿债能力分析确定,最长不超过15年,宽限期应不超过项目建设期,且一般不超过3年。
2.5信用结构
充分利用借款人、担保人、项目自身、地方*府等相关利益方的有效资源构建信用结构,可采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等合格担保方式。完善其他风险缓释措施,包括客户在国家开发银行建立监管账户等。
3、操作流程及实施主体职责
3、1项目开发
民*部门和国家开发银行要共同建立广泛的项目入口机制,有贷款需求的借款人,可填写开发性金融支持养老服务项目申请表(见附件),说明项目建设内容、总投资额、拟申请贷款额度以及享受*府各项补贴和优惠情况等,并报民*部门提出意见。对符合国家*策和养老服务业发展方向、属于当地重点支持范围且可以纳入社会养老服务体系融资范围的养老项目,当地民*部门要予以支持,并积极向国家开发银行各分行推荐。
3.2、评审及审批
国家开发银行对具备评审条件的项目,按照工作流程纳入评审计划、完成评审工作和审批程序,及时将审批结果反馈民*部门,并给予业务指导。
民*部门对项目评审提供*策指导,协助国家开发银行判断当地养老市场现状和趋势,必要时共同对部分项目现场调研,并积极争取相关优惠*策。
3.3、信贷管理
国家开发银行审批通过的项目,按照工作规程进行合同签订、贷款发放与支付、本息回收、贷款管理等工作。民*部门在贷款发放后对项目实施提供后续跟踪指导,同时推动落实相关优惠*策。
股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式，总股本同时增加。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。
1、股权融资要求
1.1、基本条件
●公司主营业务突出，市场前景广阔，公司在行业中有较高的地位并且有良好的业绩增长预期。
●公司管理基本规范并有较高的水平，管理团队有较强的敬业精神，团队结构合理、合作良好。公司团队与投资人就未来发展战略及管理理念能够基本一致。
●公司不存在影响上市的重大风险与障碍，预期在一定时间内能够公开上市。
1.2、主体资格
●拟受资公司应当是依法设立且合法存续的有限责任公司或股份有限公司。
●公司成立后持续经营时间应当在三年以上，公司成立后歇业、被勒令停业整顿或者由于其他原因导致主营业务中断的，持续经营时间应当从恢复营业之日起重新计算。
●拟融资企业的注册资本已足额缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕，发行人的主要资产不存在重大权属纠纷或者重大不确定性。
●企业的股权清晰，控股股东和受控股股东。实际控制人支配的股东持有的发行人股份不存在重大权属纠纷。
●最近两年内主营业务突出，主营业务收入占其总收入的比例不得低于百分之五十。
●最近两年内主营业务和董事。高级管理人员应当未发生重大变化。最近一年内实际控制人未发生变更。
●公司业务应当独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不得有同业竞争或者显失公平的关联交易。
●融资用于主营业务。
●行业知名度排前五位，公司业务良好、具有优秀品牌及团队建设输出、商业模式突出的项目。
2、股权融资案例
2.1、北控医疗收购金太阳
年11月3日，北控医疗健康透过向独立第三方认购股份及投资，收购福建省福龄金太阳健康养老股份股本合共51%，其主要从事养老及居家照顾服务；总代价1.38亿(人民币.下同)，包括现金1.11亿元；及以每股0.8港元发行4,万股代价股支付。
2.2、宜华健康收购亲和源
年1月18日，宜华健康拟以4.08亿元现金向康桥资产、周星增、TBP购买亲和源股份58.33%的股权，正式进入养老社区运营及养老服务行业。宜华健康表示，本次收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平，而是围绕养老板块，以养老社区为核心，拓展养老保险、养老金融、养老旅游、养老服务等多个子版块业务，实现产业链的延伸、占据行业领先位置。
2.3、光大收购北京汇晨
年5月13日，中国光大控股有限公司（简称“光大控股”）宣布，与国内一流的中高端老年健康服务产业管理公司—北京汇晨养老机构管理有限公司（简称“汇晨养老”）达成协议，4.5亿现金收购汇晨养老67.27%的股权，成为其控制性大股东。
股权融资是各种融资方式中较为主流的手段，融资方把公司股权划出一部分出售给投资者，用获得的资金进一步发展项目。
汇晨轻资产，公司化运营能够相对较快的盈利，亲和源做为国内养老项目标杆，金太阳在居家养老上具备成熟的运作模式，品牌影响力大、客户储备资源多、团队建设较好、发展前景广这些优质因素被投资者看中。
项目合法合规，土地、建筑、营业执照等手续齐全。项目具备一套成熟、可复制、盈利模式清晰的标准化运营体系，而社会资本具有延展自身布局的需求，他们看中了养老产业的发展潜力和长期性收益。
养老产业专项债券专项债券是指为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。通常可以分为一般债券（普通债券）和专项债券（收益债券）。前者是指地方*府为了缓解资金紧张或解决临时经费不足而发行的债券，后者是指为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。
养老产业专项债券的发行主体是养老服务企业，包括养老机构、养老运营商，募集的资金主要用于建设养老服务设施设备，支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性和非营利性养老企业发行养老产业专项债券。
1、*策支持
为贯彻《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔〕35号）精神，加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度，引导和鼓励社会投入养老产业，制定本《养老产业专项债券发行指引》（发改办财金〔〕号）
2、发行要求
2.1、支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性或非营利性养老项目发行养老产业专项债券，用于建设养老服务设施设备和提供养老服务。发债企业可使用债券资金改造其他社会机构的养老设施，或收购*府拥有的学校、医院、疗养机构等闲置公用设施并改造为养老服务设施。
2.2、对于专项用于养老产业项目的发债申请，在相关手续齐备、偿债保障措施完善的基础上，比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序，提高审核效率。
2.3、在偿债保障措施较为完善的基础上，企业申请发行养老产业专项债券，可适当放宽企业债券现行审核*策及《关于全面加强企业债券风险防范的若干意见》中规定的部分准入条件。
2.4、优化养老产业专项债券品种方案设计。一是根据养老产业投资回收期较长的特点，支持发债企业发行10年期及以上的长期限企业债券或可续期债券。二是支持发债企业利用债券资金优化债务结构，在偿债保障措施较为完善的情况下，允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。
2.5、支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定，以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押。
2.6、发债企业以出让方式获得的养老服务设施用地，可以计入发债企业资产；对于*府通过PPP、补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持企业举办养老服务机构、开展养老服务的，在计算相关发债指标时，可计入发债企业主营业务收入。
2.7、支持企业设立产业投资基金支持养老产业发展，支持企业发行企业债券扩大养老产业投资基金资本规模。
2.8、积极开展债券品种创新，对于具有稳定偿债资金来源的养老产业项目，可按照融资—投资建设—回收资金封闭运行的模式，开展项目收益债券试点。
3、准入条件
3.1、发行养老产业专项债券的城投类企业不受发债指标限制，城投类企业不受“单次发债规模，原则上不超过所属地方*府上年本级公共财*预算收入”的限制。
3.2、债券募集资金可用于房地产开发项目中配套建设的养老服务设施项目，具体投资规模可由房
3.3、募集资金占养老产业项目总投资比例由不超过60%放宽至不超过70%
3.4、地产开发项目审批部门根据房地产开发项目可行性研究报告内容出具专项意见核定。
3.5、营利性和非营利性都可以发行养老债券
4、发行流程
5、案例分析：芜湖宜居投资（集团）有限公司养老产业专项债券
5.1、年6月12日国家发展改革委同意芜湖宜居投资（集团）有限公司发行养老产业专项债券不超过12亿元，所筹资金全部用于芜湖金晖养老示范基地项目。
5.2、本期债券期限10年，采用固定利率形式，单利按年计息。本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间应依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
本期债券附设提前还本条款，即自债券存续期第3年起，逐年分别按照债券发行总额10%、10%、10%、10%、15%、15%、15%、15%的比例偿还债券本金。
5.3、本期债券由主承销商国信证券股份有限公司，分销商申万宏源证券有限公司、中国民族证券有限责任公司、东海证券股份有限公司组成承销团，以余额包销方式进行承销。
5.4、本期债券为实名制记账式，采用簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员在银行间市场以及上海证券交易所向机构投资者公开发行，并分别在中央国债登记结算有限责任公司和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记托管。本期债券上市后，仅限机构投资者参与交易，相关交易场所应建立隔离制度，禁止个人投资者参与交易。
5.5、本期债券发行期限不超过10个工作日，应在本批复文件下达后12个月内开始发行。期间，如按照有关规定需更新财务审计报告的，发行人应继续符合本期债券的发行条件，在发行首日前10个工作日报我委备案。
5.6、在本期债券发行前，请你督促发行人和主承销商按照有关规定进行信息披露。发行人债券募集说明书等法律文件应置备于必要地点并登载于相关媒体上，债券募集说明书摘要应刊登于《中国经济导报》或其他媒体上。
本期债券发行后，应尽快申请在合法交易场所流通或上市，发行人及相关中介机构应按照交易场所的规定进行信息披露。
5.7、主承销商和发行人在本期债券发行期满后20个工作日内应向我委报送承销工作报告。
5.8、本期债券发行人应按照核准的募集资金投向使用发债资金，并做好债券资金管理，认真落实偿债保障措施，确保债券本息按期兑付。发行人在债券存续期内发生对债券持有人权益有重大影响的事项，应按照有关规定或约定履行程序，并及时公告，以保障债券持有人的合法权益。
国家*策性建设和运营补贴为了促进养老产业的发展，国家和地方近年来出台了一系列*策来支持、引导社会投资者进入养老行业，最直接的就是国家和各省相继出台的*策性建设和运营资金补贴。
目前，全国各省及部分市级*府相继出台了养老项目*策性建设和运营资金补贴标准，但太多数局限于非盈利性企业，对民办盈利性企业有诸多限制。随着养老服务的发展和国家*策的推进，相关限制会慢慢变少，这将进一步助推中国养老事业的发展。限于篇幅原因，全国其他各省市养老*策性建设和运营资金补贴标准可参照《医养结合——养老机构开办筹备流程及指南》一书，上面有详细介绍。
养老项目融资难是社会性难题，*府引导、社会资本接力，积极推进养老服务行业创新发展，做好创新养老项目金融融资产品，建设创新型养老金融融资体系、探索多元化投资融资模式是养老金融的重中之重，这也是保障中国养老事业健康发展的基石。
我国的养老项目融资面临*策、法律、各种资源分配不均的困难，需要每一位投资者认清形势，结合当地*策实际和自身优势劣势及保有的资源，吸收借鉴国内外成熟的养老项目融资方式。
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编辑：经营型不动产
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