1月9日，广西房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、中物研协联合开展的《广西物业服务企业测评研究报告》正式发布，“广西物业服务企业综合实力20强及10强榜单”同期揭晓。
本次测评研究旨在通过科学、客观的评价指标体系，公正的立场，对广西物业管理行业市场发展状况进行分析。同时甄选出一批本区域内综合实力较强的物业服务企业，以树立行业标杆，发挥头部企业示范引领作用，激励优秀企业做大做强，提升企业的知名度、信誉度和美誉度，并强化社会认知，加强行业自律，推动广西物业管理行业健康、有序、均衡发展。
一、广西物业管理行业发展情况
1.物业法律法规体系不断健全，促进行业有序健康发展
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人居环境，促进社会和谐，广西人民代表大会常务委员会根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合广西壮族自治区内的实际情况，制定了《广西壮族自治区物业管理条例》并于年5月26日经广西壮族自治区九届人大常委会第24次会议通过。此后该条例于年和年经过两次修订，已于年1月1日起施行。
此外，广西相关部门还制定了其他物业管理办法，从不同方面对物业管理行业的发展和规范化做出规定：年8月16日，为了响应党中央、国务院关于加强和创新社会治理，加快推进社会信用体系建设的精神，广西住房城乡建设厅还制定了部门规范性文件《广西壮族自治区物业服务行业信用信息管理办法（试行）》，将物业企业的监管方式从原来事前审批的资质管理制度转变为以信用管理为主的事中事后监管。年11月20日，为了加强住宅物业服务收费管理，规范物业收费行为，营造更加和谐的居住环境，自治区物价局、住房城乡建设厅研究制定了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》。
图1广西壮族自治区主要物业及政策法规
2.各类型房屋销售面积齐头并进，促进行业多业态发展
近十年来，广西商品房销售面积整体呈上升趋势，截至年，广西商品房销售面积已达.9万平方米。从房屋竣工面积来看，广西房屋竣工面积近年来保持稳定上涨，年同比增加18.14%，竣工面积将在未来3-5年进入市场。持续上涨的商品房销售面积以及稳定的房屋竣工面积，为广西物业管理行业提供持续增长的物业管理面积。
图-年广西房屋竣工面积及商品房销售面积变化情况
数据来源：国家统计局
从细分业态来看，年广西住宅销售面积达.89万平方米，同比增长19.25%，占房屋销售面积的89.97%，是商品房销售面积增长的主力。
图-年广西住宅销售面积及同比增长
非住宅类商品房方面，办公楼和营业用房目前的销售面积占比较小，年分别占总销售面积的1.89%和4.63%。
图-年广西办公楼和营业用房的销售面积及同比增长
总的看来，广西的物业管理面积在未来几年内仍会以住宅为主，其他类型房屋销售面积目前占比较小，但增长势头不弱于住宅销售面积。随着其他类型房屋面积的持续上涨，住宅类房屋销售面积逐年下降，占商品房销售面积比重已经从年的94.38%下降至年的89.97%。住宅以外的商品房销售面积不断增加，能够为广西物业管理行业的多业态发展提供更多的管理面积。
3.城镇化进程持续推进，广西物业管理行业前景看好
近几年来随着交通基础设施的完善，广西工业化和城镇化的速度也不断加快。年广西的常住人口城镇化率达到50.22%，首次突破50%大关，与全国59.58%的平均水平相比差距在逐渐缩小。城镇化率的提升能够带来增量的物管服务需求，给予物业管理行业坚实的人力资源支持，给物业管理行业提供广阔的发展空间。
图5-年广西壮族自治区的城镇化率
而根据《广西人口发展规划（—年）》，广西人口城镇化率将力争达到64%，进一步缩小与全国平均水平的差距。未来物业管理行业将继续享受城镇化进程持续推进带来的市场需求红利，推动行业继续向前发展。
4.多种因素推动，广西物业管理行业发展成绩斐然
多重因素的推动，促使广西物业管理行业多年来不断前进，行业面貌日新月异，取得了不小的发展成就。目前广西的物业服务企业已超过家，大部分集中在南宁、柳州、桂林和北海这四个城市，物业管理项目涵盖了商品房、经济适用房、房改房等住宅物业和工业园区、医院、学校、公园、商业区等多种类型，物业管理行业从业人员已超过20万。多个城市成立了物业管理行业协会或房地产业协会下属物业管理专业委员会，行业组织覆盖率%。广西物业管理行业经过长久的发展已具备一定规模，市场体系趋于成熟，法律法规趋于完善，行业发展愈加规范化。
二、广西物业服务企业综合实力20强测评分析
1.管理规模分析
企业加速规模拓张，头部企业实力强劲
年，广西20强企业物业拥有管理项目个，管理面积1.16亿平方米，单个项目贡献管理面积11.28万平方米。就全国物业管理规模来看，20强企业管理面积布局仍较小，作为广西的优秀领先企业，在本区域内布局凸显一定优势。
图6年广西20强企业管理规模核心数据
此外，头部物业服务企业亦展现出强劲实力，其中10强企业物业管理面积为.14万平方米，集中了20强企业超过六成（65.90%）的管理面积，10强平均管理面积是20强企业均值的1.32倍，头部企业强者恒强，具有领先示范作用。
图7年广西10强企业管理规模与20强比较
多元业态发展势头迅猛，住宅物业仍是主力
20强企业顺应市场发展，不断提升物业服务能力，多业态全面发展。年，住宅物业仍是物业服务企业主要的布局业态，20强企业住宅物业管理面积.88万平方米，占总管理面积的49.22%。办公物业、学校物业管理面积均超过千万平方米，分别为.24万平方米和.10万平方米，分别占总管理面积的13.87%和14.14%。
图8广西20强企业各业态管理面积占比分布
10强企业与20强企业的业态分布大致相同，住宅业务管理面积占据主导地位，占比为51.35%，非住宅物业中，学校物业和办公物业管理面积较为突出，占比分别为12.90%和12.63%。
图9广西10强企业各业态管理面积占比分布
2.经营绩效分析
多渠道扩张营收，头部企业盈利能力凸显
▲营业收入超20亿元，头部企业贡献九成利润
年，20强企业营业收入达到20.03亿元，20强企业收入均值过亿元，单项目营业收入为.92万元，单位面积收入为17.20元。此外，得益于物业管理规模的增长及新技术的应用，20强企业在一定程度上实现运营的降本增效，年净利润达到1.27亿元，净利润率为6.36%，20强企业净利润均值为.27万元。
图10广西20强企业营业收入核心指标
10强企业营业收入为14.86亿元，占20强企业营业收入的74.20%；单个项目营业收入为.83万元，是20强企业的1.14倍；净利润为1.15亿元，占20强企业的90.01%，净利润率为7.72%。可以看出，头部企业的创收能力和盈利能力明显更强。
图11年广西10强净利润及与20强比较
▲夯实主业，基础物业服务占比达87.66%
年，20强企业管理面积进一步扩张，带动基础物业服务营业收入的增长，年内基础物业服务收入达到17.56亿元，占总营业收入的87.66%，成为20强企业主要的营收来源。
图12年广西20强企业基础物业服务收入及占总营收的比例
20强企业不断均衡各业态规模扩张，拓宽营业收入的路径，营收结构呈现多元化。在基础物业服务收入方面，年20强企业住宅类物业收入最高，达到6.48亿元，占基础物业服务收入的比重为36.89%，办公物业收入次之，为5.01亿元，占比为28.54%。
图13年广西20强企业各业态收入占比
10强企业的基础服务收入为13.12亿元，各业态收入分布与20强大致相同，住宅物业收入仍占主导地位，占比为40.90%；办公物业次之，占比为22.88%。
图14年广西10强企业各业态收入占比
▲多种经营收入为2.47亿元，占比12.34%
20强企业在夯实基础物业服务的基础上，亦加强多种经营业务的开展，为客户提供多元化的增值服务，拓宽了物业服务收入的来源。年20强企业多种经营收入为2.47亿元，占总营业收入的12.34%。
图15年广西20强企业多种经营服务收入及占总营收的比例
20强企业从业主需求出发，不断探索服务类型和服务范围，在满足业主的同时也极大的丰富了营收的来源渠道。年，20强企业的社区服务收入达到.36万元，占多种经营总收入的比重达17.66%；顾问咨询服务营业收入为.73万元，占比为11.59%。此外，依托自身优势和对业主需求的进一步挖掘，20强企业亦开展符合所服务业主的其他业务需求，其他类型的多种物业服务收入达1.75亿元，占比70.75%。
图16年广西20强企业多种经营服务收入构成
10强企业的多经收入分布和20强企业大致类似，社区服务收入占比为22.58%，顾问咨询服务营业收入占比为16.36%，其他业务收入占比最多，为61.06%。
图17年广西10强企业多种经营服务收入构成
人员成本占比近七成，适度外包或可缓解
▲营业成本率达80.91%，人员成本近七成
年，20强企业营业成本达到16.21亿元，营业成本率80.91%。
图18年广西20强企业营业成本及营业成本率
从营业成本构成上看，人员成本仍是企业营业成本最主要的组成部分，占总营业成本的比重高达65.55%，为10.62亿元。
图19年广西20强企业营业成本构成
10强企业的营业成本构成和20强企业大致相同，营业成本率为85.68%，人员成本仍最主要的组成部分，占比为65.54%。
图20年广西10强企业营业成本构成
▲项目外包占比可适度增加，合理缩减服务成本
物业服务企业将非核心业务适度外包，可有效降低企业的刚性成本，并提升物业服务的效能。年广西20强企业中有12家企业将部分基础业务交由专业外包公司管理，外包的项目数个，项目外包比重达到24.86%。从外包项目的分类上看，20强企业外包项目分布较为平均，其中保洁业务占比最高，为30.50%。
图21年广西20强企业项目外包占比分布
科技赋能降本增效，企业运营效率有望提升
物业管理行业为劳动密集型行业，人力成本等刚性成本不断的上涨，给企业的发展带来巨大的压力。并且传统物业服务缺少统一的管理配置方案，运营标准体系等，造成企业运作效率低。数字化、信息化、智慧化等新技术日新月异的变革和发展，有助于企业优化企业管理流程，促进企业人力资源的合理配备。目前，广西20强企业已经逐步加强与新技术的在广度和深度上的融合和应用，着手智能化工具的应用和布局，以替代过多的人力投入以及优化管理流程。
根据企业在客服/业主APP、OA办公系统、智慧门禁、智慧停车、物联网平台等智能化建设情况，本次测评给予企业每项1分的赋值，最高5分。其中，19家企业已有相关技术和平台的应用和建设，占比95%。在科技赋能得分分布上看，得5分的企业有7家，得4分的企业有5家，得3分的企业有5家，得2分的企业有2家，其余1家企业尚未开始相关或正在筹备相关技术和平台的应用和建设。总的来说，20强企业中绝大部分企业已开始实施新技术的应用和布局，智能化建设的进程正在推进中。
图22广西20强企业科技赋能得分分布
单位：家
科技赋能为行业带来革命性的转变，促使企业管理的集中化、规模化和集约化，从而达到企业降本增效的目标，企业的运营效率、盈利能力有望进一步的提升。年，20强企业人均管理面积为.73平方米，人均产出为5.19万元，人均净利润为.90元。
图23广西20强企业运营效率指标
重磅
广西物业服务企业
3.从业人员分析
提供就业岗位逾四万，行业密集型特征显著
▲直接或间接提供就业岗位逾四万
年广西20强企业从业人员总数达到人，企业外包人员人，直接或间接提供就业岗位逾四万个。
图24广西20强企业从业人员和外包人员总数
单位：人
▲行业劳动密集型特征显著
年广西20强企业平均每家企业从业人数达人，劳动密集型特征显著。从企业从业人员岗位的构成看，经营管理人员人，占从业人员总数的11.78%；操作人员人，占从业人员总数的88.22%。
图25年广西20强企业从业人员岗位构成情况
年广西20强企业外包人员人，占一线员工总人数的9.64%。其中，保洁业务外包人员数量最多，占企业外包人员总数的57.21%，秩序维护业务、设备维护养护业务及绿化业务外包人员投入分别占比32.98%、5.53%和4.27%。基础物业服务的外包将推动企业人员结构的优化和调整。
图26广西20强企业各岗位外包人员占比分布
人员学历结构仍需优化，本科及以上占比低
随着物业管理行业的不断扩容，物业管理的市场化，行业竞争激烈，物业管理行业正从传统服务业向现代服务业转型升级，20强企业进一步加强从业人员队伍的建设，强化自身的发展优势和发展空间，以吸引更多优秀人才的加入并优化人才架构。年20强企业本科及以上学历人数人，占从业人员的4.24%；大专学历、中专学历分别占比12.71%和25.89%，高中及以下学历人数最多，占比为57.16%。物业管理行业仍然呈现劳动密集型的特征，且高学历人员匮乏，20强企业仍需进一步加强高素质人才的引进和培养，不断优化从业人员结构。
图27年广西20强企业从业人员学历构成
4.服务质量分析
树立标杆示范项目，引领行业服务水平提升
广西20强企业运营能力、服务水平等多方面表现突出，服务的项目在众多的评选项目中脱颖而出。截止到年底，20强企业中有18家企业的81个项目获得了“区优示范项目”称号，类型覆盖住宅、公共场馆、政府、工业园区、商业等多个类型。
表1年度广西部分物业管理示范项目
满意度行业标准亟待完善，促进服务品质提升
物业服务满意度是衡量物业服务质量重要的指标，深入开展市场调研及时了解业主的需求，对物业服务企业挖掘潜在客户需求，提供专业服务，提高业主的居住满意度和舒适度至关重要。然而目前尚没有完善的行业满意度标准，物业服务企业多通过内部途径开展市场调研，开展力度和范围仍有一定的局限。年广西20强企业中仅6家企业委托专业的第三方调研公司开展满意度调研，调研内容包括总体服务、客户服务、秩序维护服务、保洁服务、维修服务、绿化养护服务、便民服务、企业品牌、社区文化活动、其它服务等基本服务指标，满意度均值89.20。其余企业主要通过内部途径进行满意度调查。
5.社会责任分析
积极承担社会责任，助公益促就业改善民生
年度，广西20强企业亦积极承接保障性住房的物业管理，发挥自身专业优势，着力改善居民的居住环境和条件，为缓解社会矛盾、改善民生、促进社会和谐稳定做出贡献。年广西物业服务企业承接保障性住房的力度有所加强，年内20强企业承接保障性住房的企业有8家，管理项目15个，管理面积为.09万平方米。
除了提供保障房，年20强企业直接和间接提供岗位逾4万个，为社会解决了大批人员的就业问题。此外，20强企业中有17家企业积极了参与扶贫事业和社会公益活动，有10家物业服务企业总共实现了万元的对外捐赠额度。
20强企业不断加强企业社会责任管理，建立完善履行社会责任的体制机制，把履行社会责任纳入公司治理和日常管理当中，在实现企业又好又快发展的同时，弘扬企业精神，发挥企业示范作用，努力增强履行社会责任的能力和水平。
党建引领促进企业发展，积极践行纳税义务
年，20强企业中大多数企业将物业服务融入党建工作，探索物业的党建工作。其中17家企业实现了党组织健全和党建工作全覆盖，其余3家企业党建组织和党建工作暂未建设或尚在筹备中。
此外，20强企业积极践行社会责任，认真履行纳税义务，为改善民生做出贡献。年，纳税额达到1.01亿元，平均纳税额.43万元，在广西创税方面贡献了一定的力量。
三、结语
年，广西壮族自治区的物业管理相关部门持续出台物业管理法律法规，促使物业管理行业的规范化发展；商品房销售规模不断扩大，房屋持续竣工；城镇化进程持续推进，都给广西物业管理行业提供了广阔的发展空间。物业服务企业的规模稳步扩张，管理业态多元化发展，物业管理半径不断拓宽，营业收入持续增加，在国民经济和社会发展中发挥了重大的作用。此外行业标杆的树立，也将促进企业见贤思齐，规范物业服务行为，迈向更大的发展空间，引领物业服务企业向现代型物业服务企业转型。在行业高速发展的大趋势下，广西物业管理行业面临新的关键发展机遇，广西物业管理行业的规范化、专业化、市场化、智能化进程必将再上一个台阶。
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测评榜单
广西物业服务企业综合实力10强企业榜单
（排名不分先后）
广西物业服务企业综合实力20强企业榜单
（排名不分先后）
（来源：中物研协）
文章来源:中物研协